Nhật Bản mất 30 năm vì bong bóng bất động sản. Việt Nam chưa kịp giàu nhưng giá đất đã vượt thu nhập người trẻ — vỡ sớm hay trả giá dài hạn?
Bài học Nhật Bản những năm 90: Tôi muốn Việt Nam cho vỡ bong bóng bất động sản, càng sớm càng tốt — đừng để quá muộn.
Cuối những năm 1980, Nhật Bản tin vào một điều tưởng như hiển nhiên: đất đai không bao giờ giảm giá. Tokyo trở thành trung tâm của cơn cuồng loạn tài sản. Giá đất tăng vài trăm phần trăm chỉ trong vài năm. Người ta còn ước tính: Bán cả Tokyo mua được 2 California:)
Doanh nghiệp không còn mặn mà với sản xuất, vì mua đất dễ lời hơn làm công nghệ. Người dân vay nợ dài hạn chỉ để sở hữu một căn nhà, tin rằng giá sẽ còn lên mãi.
Rồi bong bóng vỡ vào đầu những năm 90, kéo theo một chuỗi hệ quả âm thầm và dai dẳng. Giá đất giảm sâu, ngân hàng ngập nợ xấu, kinh tế rơi vào giảm phát. Nhưng thứ bị phá huỷ nặng nhất không chỉ là bảng cân đối kế toán, mà là tâm lý của cả một thế hệ.
Người Nhật trẻ bắt đầu sợ rủi ro. Họ kết hôn muộn, sinh ít con, thậm chí không sinh. Thu nhập không theo kịp giá nhà trong ký ức, dù giá đã giảm. Cảm giác bất an kéo dài hàng chục năm. Đó là lúc Nhật bước vào con đường già hoá dân số, thiếu lao động trẻ, tiêu dùng yếu, và tăng trưởng thấp kéo dài đến tận hôm nay.
Điều đáng nói là: khi bong bóng vỡ, Nhật đã là một nước giàu, công nghiệp hoá hoàn chỉnh, có nền tảng công nghệ và kỷ luật xã hội rất cao. Dù mất 30 năm, họ vẫn trụ được.
Việt Nam thì khác. Việt Nam đang ở giai đoạn chưa kịp giàu nhưng giá đất đã vượt xa thu nhập của người trẻ. Dòng tiền vẫn ưu tiên đất hơn sản xuất. Người trẻ ngày càng khó mua nhà, trì hoãn hôn nhân, sinh con ít dần. Những dấu hiệu tâm lý này rất quen, vì Nhật đã từng đi qua đúng con đường đó trước năm 1990.
Vấn đề không nằm ở việc bong bóng có vỡ hay không. Bong bóng nào rồi cũng vỡ. Vấn đề là vỡ khi nào. Vỡ sớm thì đau, nhưng còn thời gian sửa. Để quá lâu thì không chỉ mất tiền, mà mất luôn cấu trúc dân số, mất động lực xã hội, mất cả một thế hệ.
Điều tệ nhất không phải là bất động sản giảm giá. Điều tệ nhất là thế hệ trẻ không còn tin rằng họ có thể xây dựng tương lai bằng lao động và tri thức, mà chỉ còn nhìn đất đai như một cánh cửa duy nhất. Khi xã hội đi đến điểm đó, thì dù đất có đắt đến đâu, quốc gia cũng đã bắt đầu nghèo đi.
Nhật Bản đã trả giá bằng ba thập kỷ. Việt Nam vẫn còn cơ hội lựa chọn. Nhưng cửa sổ đó không mở mãi.
Dr. Lê Hải Nam, 21/01/2026
0 Nhận xét